No resulta inusual en la adquisición de una vivienda con plaza de garaje, que tras la entrega de la señal, la celebración del contrato privado de compraventa, o incluso el otorgamiento de la escritura notarial, el adquirente al tratar de aparcar su vehículo por primera vez, se percata de que tal maniobra es imposible o requiere la realización de numerosas maniobras si el resto de plazas se encuentran ocupadas.
En la actualidad esta situación suele darse con cierta habitualidad en aquellas plazas de garaje que se encuentran en el denominado “fondo de saco”, en las que no existe posibilidad de sobrepasar la plaza propia para entrar posteriormente marcha atrás, y si se trata de acceder marcha adelante, es imposible ocupar la plaza si la colindante se encuentra ocupada.
Concretamente en Asturias, tras la entrada en vigor el 17 de marzo de 2019 del Decreto 73/2018, Anexo I, Norma 3.2.2 b): «En los fondos de saco se justificará, en las inmediaciones de las plazas, una superficie rectangular adicional de 10 m² con diámetro inscribible mínimo de 2 m. que, añadida a la vía de circulación o adosada a la plaza, permita acceder a las mismas.»
Hemos de partir de una premisa fundamental: La utilización de una plaza de garaje debe poder realizarse en todo caso utilizando exclusivamente las vías de distribución, y no plazas de terceros.
En este sentido es reiterada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que en materia de compraventa de plazas de garaje declara:
Es esencial que las plazas de garaje se adecuen al fin que les es propio y para el que se adquirieron. Tal acomodamiento debe permitir su uso normal e implica:
- Que las plazas tengan las dimensiones necesarias para estacionar un vehículo de tamaño normal.
- Que los elementos superficiales accesorios (viales distribución), permitan las maniobras adecuadas y suficientes del vehículo dentro de los locales.
El incumplimiento de cualquiera de estos dos presupuestos permite al comprador acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, así como el 1166 del mismo cuerpo legal, referente a la identidad e integridad del pago, “El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente”. O lo que es lo mismo: «Que no te den gato por liebre.»
Este supuesto denominado “aliud pro alio”, traducido del latín, “una cosa por otra”, o al asturiano «gatu por llebre» tiene lugar cuando se entrega una cosa diferente de la debida, por inadecuación al fin al que va a ser destinada, dando lugar a un incumplimiento por inhabilidad de la misma y consecuente insatisfacción del adquirente.
De todo lo anterior extraemos las siguientes conclusiones:
- No es aceptable que por el hecho de utilizar las plazas de aparcamiento con dificultad, se tenga que soportar este vicio o defecto.
- No es razonable calificar como plaza de garaje aquella a la que para acceder se necesita un número elevado de maniobras, incrementando con ello el riesgo de causar daños al propio vehículo o al de terceros.
- Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto.
- La consideración de la inhabilidad requiere una valoración jurídica en base a un componente fáctico, la constatación de las circunstancias existentes.
Acreditado el incumplimiento en los términos expuestos, resultarían de aplicación los artículos 1.101 y 1.124 del C.civil, permitiendo diversas alternativas en función de las circunstancias concretas del caso, resolución total o parcial, existencia de otras plazas libres en el edificio, etc, y en todos los casos con la indemnización o el resarcimiento de daños y perjuicios.
En cuanto al plazo de ejercicio de las acciones judiciales, dado que es una acción de incumplimiento contractual, no le resulta aplicable el plazo de caducidad de seis meses del artículo 1.490 del Código Civil, sino que carece de un plazo especial de prescripción, por lo que habrá de aplicarse el general de las acciones personales, de cinco años recogido en el artículo 1964 del Código Civil tras la última modificación.
Si usted cree encontrase en una situación similar, no lo dude, contacte con Alvarez-Hevia Abogados, le asesoraremos convenientemente y defenderemos como se merece sus legítimos intereses.
19 thoughts on “Plazas de Garaje Inhábiles: Indeseada sorpresa tras su compra”
Hace 39 años, en1984, mi madre compró un piso con plaza de garaje incluida al constructor con la correspondiente escritura ante notario y registrada legalmente. Dicha plaza está situada al fondo del pasillo a la derecha. Hasta ahi sin problema para aparcar mi coche. A los 5 años aprox. Vendio 2 plazas más en la zona de paso común. A día de hoy hay 9 plazas pero autorizadas legalmente son 7 plazas. Desde entonces mi plaza quedó inutilizada. Puedo reclamar judicialmente que se elimine la plaza de garaje que obstruye el acceso a mi plaza? Ha prescrito el plazo?
Si durante años ha usado de la plaza con normalidad y posteriormente, dentro de estos últimos cinco años ha habido una sobreocupación del local si se podría reclamar. Sería importante verificar en la escritura de obra nueva y división horizontal el número de plazas existentes, y si las existentes en la actualidad son más, lo que puede inutilizar o limitar de manera importante el uso de la suya. Sobre esas premisas se analizaría la situación concreta. Sería importante tener o levantar un plano del local, señalando y acotando las plazas existentes en la actualidad. Para más información deberá contactar personal o telefonicamente con este despacho. Saludos.
Buenas tardes, tengo una plaza de garaje que compré hace unos meses, es la última y hace esquina con pared, para poder aparcar tengo que entrar en garaje y cambiar la dirección del coche porque solo puedo acceder para aparcar marcha atrás, no tengo margen de maniobra si entro de frente, el arquitecto me dice que cumple normativa de cuando se construyó el aparcamiento, excepto el ancho que faltan 2 cms, pero lo cierto es que para aparcar o tengo que hacer muchas maniobras si entro de frente ( 6 o 7) o tengo que recorrer marcha atrás para hacer menos maniobras(4 o 5) en ambos casos con riesgo de arañar mi coche o el del vecino. Puedo reclamar? Tengo alguna posibilidad aunque cumpla normativa de la época? Les agradezco de antemano su consejo
Buenas tardes, Ángela.
En relación con su Comentario:
Buenas tardes, tengo una plaza de garaje que compré hace unos meses, es la última y hace esquina con pared, para poder aparcar tengo que entrar en garaje y cambiar la dirección del coche porque solo puedo acceder para aparcar marcha atrás, no tengo margen de maniobra si entro de frente, el arquitecto me dice que cumple normativa de cuando se construyó el aparcamiento, excepto el ancho que faltan 2 cms, pero lo cierto es que para aparcar o tengo que hacer muchas maniobras si entro de frente ( 6 o 7) o tengo que recorrer marcha atrás para hacer menos maniobras(4 o 5) en ambos casos con riesgo de arañar mi coche o el del vecino. Puedo reclamar? Tengo alguna posibilidad aunque cumpla normativa de la época? Les agradezco de antemano su consejo.
Es muy normal en las plazas de fondo de saco. Para tener mayor número de plazas el promotor aprovecha todo el local sin tener en cuenta este problema.
Marcha adelante es imposible aparcar, y marcha atrás requiere muchas maniobras y peligrosas.
Es un tema para encargar a un abogado del lugar en que este la plaza. Es importante ver el local de garaje. Habría que hacer un informe pericial, y con lo que resulte actuar.
Estamos en Asturias, si usted también nos podríamos hacer cargo del asunto, caso contrario, lo dicho.
En este mimo blog hay muchas explicaciones y respuestas respecto a este tema.
Espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, hace doce años compré un piso con plaza de garaje. El edificio es de 5 vecinos y son 4 plazas de garaje. Hasta ahora no habíamos tenido problema para aparcar porq uno de los pisos no se había vendido y su plaza de garaje nunca había estado ocupada. Ahora se ha vendido y yo me las veo y deseo para poder entrar y mucho peor salir de ella y otro vecino q tb tiene su plaza al lado de la q se ha vendido ahora directamente no aparca en ella porq le es imposible aparcar en ella. Ya no podemos hacer nada porq lo compramos hace 12 años?
Transcurridos doce años ha prescrito la acción para reclamar frente al vendedor. No veo acción posible. Lo siento.
Pues menuda injusticia, el plazo debería comenzar en el momento q se venden todas las plazas de garaje porq sino cómo sabes si vas a tener problemas o no? . Pues estupendo para el constructor , las leyes siempre protegiendo al más fuerte
Hemos comprado dos plazas de aparacamiento en un edificio de obra nueva y no es posible el acceso al monta coches por muchas maniobras que hagamos. Qué podemos hacer?
Como indicaba anteriormente a otra persona con una problemática similar, buscar un abogado con experiencia en estos asuntos y en la misma zona del inmueble en que se encuentra la plaza de garaje. Deberá realizar una visita personal y si verifica la posible inhabilidad de la plaza, solicitar un informe pericial con mediciones, fotos e incluso algún video con las maniobras a realizar. Nosotros tenemos despacho en Oviedo y Córdoba. Saludos.
Hola,acabo de adquirir una vivienda con plaza de garaje y trastero. La plaza de garaje es imposible acceder a ella por muchas maniobras que haga. Qué pasos debo seguir
Pues lo primero buscar un abogado con experiencia en estos asuntos y en la misma zona del inmueble en que se encuentra la plaza de garaje. Deberá realizar una visita personal y si verifica la posible inhabilidad de la plaza, solicitar un informe pericial con mediciones, fotos e incluso algún video con las maniobras a realizar. Nosotros tenemos despacho en Oviedo y Córdoba. Saludos.
Tengo una plaza de garaje que es la número 11 parte indivisa de un local que solo tiene inscritas registralmente 10. La que yo tengo no lo está, pues surgió como consecuencia de una remodelación del local QUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS vendió a un vecino en contrato privado, el cual me la vendió a mí de la misma manera hace veinte años, Está pues sin inccribir, porque en el Registro no existe. Durante este largo período nadie ha cuestionado mi propiedad, ¿ Qué puedo hacer para legalizarlo?
Complicado. Si la plaza no aparece en la escritura de división horizontal nunca podrá tener acceso al Registro de la Propiedad, salvo que se modifique aquella, lo que requiere la firma de todos los propietarios ante notario y una actualización de cuotas a través de un informe técnico de un profesional, arquitecto/aparejador, lo que la experiencia me dice que es complicado y con unos gastos que pueden resultar elevados. Si realmente la Comunidad vendió una plaza de garaje inexistente jurídicamente a un tercero en documento privado, lo que no es habitual, podrá seguir utilizando la misma, pero legalizar tal situación de hecho, como digo, complicado y caro.
Respecto a mi escrito del 17 de Septiembre, he conseguido alguna información adicional. El Administrador afirma que la «cesión» de la Plaza a a la zona común fue «acordada» con el Constructor hace más de 10 años y por eso no aparece su número en el garaje, (yo, he tenido que ubicarla con las referencias de la escritura). Posteriormente hubo un embargo al Constructor que incluía la plaza y una posterior subasta pública. Yo adquirí la plaza al que se llevó la subasta. Parece ser que el Constructor no legalizó en su día la cesión, ya que desde el inicio (año 2003), consta en las sucesivas Escrituras y Registros de la Propiedad. (Yo, como no tenía coche, tampoco me había preocupado de localizar la Plaza hasta dos años mas tarde).
Ahora, como, por mi parte tengo todos los documentos en regla, mi pregunta es: ¿Quién tiene la responsabilidad de esta situación y de si puedo recuperar mi Plaza? , Muchas gracias por su opinión.
Las cesiones no inscritas no pueden perjudicar al comprador de buena fe. Lo plateado son dos temas diferentes, uno de titularidad de la plaza e identificación, y otro posterior sobre la posible inhabilidad de la misma. La nota registral y la identificación catastral son determinante a la hora de tratar de resolver el problema. Son temas complejos, que requieren un análisis de la documentación y por tanto una inmediatez que nos nos da este medio. Si está n Asturias si podríamos estudiar el asunto, caso contrario deberá buscar un profesional en su zona experto en estas materias y estar a lo que le aconseje una vez analizada la documentación. Lo que diga el administrador, si no va apoyado por documentos, tiene escaso valor a mi juicio. Saludos.
Recientemente compre un piso con plaza de GARAJE en el sótano, ubicada al final de un pasillo y enfrentada con otra CERRADA al otro lado. Tengo escritura donde describe los linderos y está inscrita en el Registro de la Propiedad y Catastro. Además estoy al corriente de todos los pagos, incluida Comunidad. Ahora el Administrador dice que la plaza está anulada y se ha incorporado al pasillo común, para mejorar el acceso de otros vehículos. Afirma que tiene un plano que lo demuestra y no está dispuesto a dar más explicaciones. ¿Qué pasos tengo que seguir, para aclarar está situación?
Lo que nos indica no tiene mucho sentido. Si la plaza esta comprada, catastrada e inscrita registralmente no hay posibilidades de anular una plaza para facilitar el acceso de otro vehículo. Esa anulación requiere una modificación del título constitutivo y su autorización. Así que la afirmación del administración solo es eso, una afirmación personal sin fundamento alguno. Sin más datos, yo seguiría usando la plaza con normalidad, y el que ponga en tela de juicio sus derecho de propiedad, que vaya al Juzgado.
La verdad es interesante que se vaya avanzando en esta materia, porque resulta fraudulento además de la conducta del vendedor , que las Administraciones autoricen tales defectuosas instalaciones algo que se aprecia también y para mayor verguenza en los parking de las ciudades que son el negocio redondo….
Lo habitual es que la promotora-vendedora niegue la mayor: la plaza resulta totalmente adecuada a la finalidad prevista, aunque acceder a la misma requiera media docena de maniobras o más. Pero si que es cierto que la Administración debería considerar aplicar una normativa específica en cuanto a dimensiones de acceso a las plazas situadas en los fondos de saco.