Curiosidades

División de un inmueble: Derechos del usufructuario

La cuestión que planteamos en esta nueva entrada se reduce a conocer que derechos ostenta el usufructuario de un inmueble con dos o más copropietarios, cuando alguno de estos insta la división judicial del mismo a través de la “actio communi dividundo”, y un tercero adquiere el referido inmueble.

De todos es sabido, que el copropietario de un inmueble no puede ser obligado a permanecer en situación de indivisión, conforme dispone el artículo 400 del Código Civil; además, según determina el artículo 404 del mismo texto, si aquel es esencialmente indivisible, no habiendo acuerdo entre los condueños, se venderá y repartirá su precio.

Esa venta, ya sea de mutuo acuerdo o por medio del juzgado, conllevará la entrada de un tercero, nuevo adquirente, surgiendo la cuestión: ¿Cómo se ven afectados, tanto usufructuario como nuevo propietario por esta transmisión?

Si el nuevo adquirente era conocedor de la existencia del derecho de usufructo, y así consta en documento, fundamentalmente a efectos probatorios, estará obligado a aceptar y tolerar los derechos del usufructuario.

Si no fue así, si el adquirente  desconocía la existencia de un derecho de usufructo, total o parcial, sobre la finca adquirida, la solución será diferente en función de si este derecho se encontraba o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Constando inscrito, el usufructuario no se verá perjudicado por la división y posterior transmisión, dado que el Código Civil en su artículo 405 dispone que la división de la cosa común no afectará a tercero, conservando este los derechos reales (usufructo) que le pertenecían con anterioridad. En función de la porción del derecho de usufructo, tres son las posibilidades:

  • Si el usufructo era sobre la totalidad del inmueble, lo conservará como hasta entonces.
  • Si lo era sobre una cuota indivisa, ejercerá su derecho sobre la parte adjudicada al propietario. (Artículo 490 C.Civil)
  • Y en el supuesto de venta, le corresponderá el usufructo sobre la parte del precio en función de su cuota o participación. (Artículo 490 C.Civil)

Cuando el usufructo no se encuentra inscrito, el nuevo adquirente de buena fe no se verá afectado, salvo que se acredite que el condómino actuó de mala fe y conocía la existencia del gravamen,  artículo 34 LH., pues de acuerdo con lo previsto en los artículos 32 LH y 606 del C.Civil, los títulos de dominio y otros derechos reales no inscritos en el Registro de la Propiedad no podrán perjudicar a terceros.

Por último no ha de olvidarse que cuando el usufructuario de una cuota  del inmueble adquiere la nuda propiedad sobre la misma cuota o participación, el usufructo se extingue conforme al artículo 513 del C.Civil. En consecuencia no tendrá dos derechos o títulos diferentes, sino únicamente uno, el pleno dominio sobre la concreta participación.

Si aún le queda alguna duda sobre esta cuestión u otras conexas, contacte con Álvarez-Hevia Abogados a través de este enlace, le asesoraremos convenientemente y sin compromiso por su parte.

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