La cuestión que planteamos en esta nueva entrada se reduce a conocer que derechos ostenta el usufructuario de un inmueble con dos o más copropietarios, cuando alguno de estos insta la división judicial del mismo a través de la “actio communi dividundo”, y un tercero adquiere el referido inmueble.
De todos es sabido, que el copropietario de un inmueble no puede ser obligado a permanecer en situación de indivisión, conforme dispone el artículo 400 del Código Civil; además, según determina el artículo 404 del mismo texto, si aquel es esencialmente indivisible, no habiendo acuerdo entre los condueños, se venderá y repartirá su precio.
Esa venta, ya sea de mutuo acuerdo o por medio del juzgado, conllevará la entrada de un tercero, nuevo adquirente, surgiendo la cuestión: ¿Cómo se ven afectados, tanto usufructuario como nuevo propietario por esta transmisión?
Si el nuevo adquirente era conocedor de la existencia del derecho de usufructo, y así consta en documento, fundamentalmente a efectos probatorios, estará obligado a aceptar y tolerar los derechos del usufructuario.
Si no fue así, si el adquirente desconocía la existencia de un derecho de usufructo, total o parcial, sobre la finca adquirida, la solución será diferente en función de si este derecho se encontraba o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Constando inscrito, el usufructuario no se verá perjudicado por la división y posterior transmisión, dado que el Código Civil en su artículo 405 dispone que la división de la cosa común no afectará a tercero, conservando este los derechos reales (usufructo) que le pertenecían con anterioridad. En función de la porción del derecho de usufructo, tres son las posibilidades:
- Si el usufructo era sobre la totalidad del inmueble, lo conservará como hasta entonces.
- Si lo era sobre una cuota indivisa, ejercerá su derecho sobre la parte adjudicada al propietario. (Artículo 490 C.Civil)
- Y en el supuesto de venta, le corresponderá el usufructo sobre la parte del precio en función de su cuota o participación. (Artículo 490 C.Civil)
Cuando el usufructo no se encuentra inscrito, el nuevo adquirente de buena fe no se verá afectado, salvo que se acredite que el condómino actuó de mala fe y conocía la existencia del gravamen, artículo 34 LH., pues de acuerdo con lo previsto en los artículos 32 LH y 606 del C.Civil, los títulos de dominio y otros derechos reales no inscritos en el Registro de la Propiedad no podrán perjudicar a terceros.
Por último no ha de olvidarse que cuando el usufructuario de una cuota del inmueble adquiere la nuda propiedad sobre la misma cuota o participación, el usufructo se extingue conforme al artículo 513 del C.Civil. En consecuencia no tendrá dos derechos o títulos diferentes, sino únicamente uno, el pleno dominio sobre la concreta participación.
Si aún le queda alguna duda sobre esta cuestión u otras conexas, contacte con Álvarez-Hevia Abogados a través de este enlace, le asesoraremos convenientemente y sin compromiso por su parte.
5 thoughts on “División de un inmueble: Derechos del usufructuario”
Mi padre tiene alquilada una vivienda en la que ambos somos propietarios indivisibles de la misma a la hora de hacer la escritura aunque el puso la mayor parte del dinero la compramos a medias los dos, el reza como propietario junto con mi madre en la parte que corresponde a bienes gananciales, ahora resulta que el piso me hace falta para vivir, no tengo medios suficientes para pagar un alquiler, no encuentro trabajo estable y mi situacion con el es insostenible pero no me cede el piso para vivir ni llegamos a un acuerdo para poner la orden a los inquilinos y que se marchen, en agosto cumple el contrato y yo no quiero que se renueve, puedo oponerme en caso de no llegar a cuerdo, me pertenece una parte del piso? Gracias!
Buenos días. De su correo deduzco que tras la compra la vivienda es propiedad suya al 50% y el otro 50% de la sociedad de gananciales de sus padres. Si esto es así y pretende usar directamente de la vivienda podría hacer varias cosas. Lo primero comunicar al arrendatario la extinción del contrato de arrendamiento con los requisitos y en los plazos que indicará el contrato, adjuntándole copia de la escritura de compra para acreditar la titularidad y su derecho a resolver el contrato. Independientemente de ello le remitiría un escrito a su padre indicándole que como copropietaria de la vivienda quiere usar directamente de la vivienda, seis meses sin abonar cantidad alguna y los otros seis abonando una renta o similar que deberían convenir. Lo que esta pagando actualmente el arrendatario le dará una idea.
Por último si esto no es posible siempre puede acudir al Juzgado y demandar solicitando la división de la cosa común, asunto que siempre estiman los Juzgados. Una vez firme la sentencia podrá llegar a un acuerdo con la otra parte, o caso contrario se subastaría y se repartiría el precio entre ambas copropietarios al 50%. Con este dinero que recibirá puede dar una entrada para otra vivienda más préstamo hipotecario, o bien alquilar una vivienda. Saludos.
Nadie puede responder ?
Ya le contestamos el mismo día a través de su cuenta de correo electrónico. Esta era la respuesta:
Buenos días, María.
En relación con su Comentario:
Mi madre es propietaria y a la vez usufructuaria ,por un problema mío me quitaron la parte que me correspondía por parte de padre y ahora están pidiendo la división de la cosa común. Está muy preocupada pues ella es lo único que tiene con 84 años y una minusvalía. Pueden hacer que venda la vivienda o podrá quedarse gracias al usufructo?
La división de la cosa común siempre se puede pedir judicialmente si el bien es indivisible, caso de una vivienda unifamiliar.
Es un asunto que los tribunales siempre estiman.
No obstante, si sobre el inmueble existe un derecho de usufructo, será el usufructuario quien disfrute de la misma hasta su fallecimiento, y ello aunque la vivienda se enajene a un tercero. Además, el usufructo es un derecho real inscribible que opera frente a terceros.
Espero haberle aclarado la duda.
Mi madre es propietaria y a la vez usufructuaria ,por un problema mío me quitaron la parte que me correspondía por parte de padre y ahora están pidiendo la división de la cosa común. Esta muy preocupada pues ella es lo único que tiene con 84 años y una minusvalía.Pueden hacer que venda la vivienda o podrá quedarse gracias al usufructo?